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Compravendita

In cosa consiste l'Atto Notarile di compravendita?

L'atto di compravendita, denominato tale in quanto individua due parti, una che compra e una che vende dietro pagamento del valore in denaro. Assieme ai soggetti appena indicati, intervengono all'Atto di Compravendita, il Notaio e due testimoni.

Esiste di solito anche una terza parte che può essere il mediatore o l'agenzia immobiliare, che hanno il solo scopo si fare incontrare e raggiungere un accordo, il venditore con l'acquirente, senza esercitare alcun altro potere ne di verifica ne di controllo.

Il Notaio invece, scelto in genere dall'acquirente, oltre a redigere l'atto, ha il compito di Pubblico Ufficiale verificando la regolarità dell'immobile trasferito per la parte ipotecaria, urbanistica e soprattutto che il venditore abbia tutti i requisiti di Legge alla vendita.

Appena ricevuto l'incarico, il Notaio esegue per prima cosa tutti gli Accertamenti Preliminari, in prima persona, con dipendenti o tramite ditte esterne di fiducia, la storia almeno ventennale, del bene, sia come provenienza, cioè la regolarità degli Atti Notarili, di quello che da titolo al venditore e dei precedenti, che la verifica di assenza di pregiudizievoli come le iscrizioni, consultando i documenti forniti dal venditore ed il loro riscontro presso il ramo Conservatoria dell'Agenzia delle Entrate, nonché gli esatti riferimenti catastali e facendolo dichiarare alle parti, che la panimetria catastale corrisponda allo stato di fatto. 

Concluse tutte le verifiche preliminari, lo Studio Notarile prepara la stesura dell'Atto di Compravendita in ottemperanza a numerose normative che regolamentano le compravendite, quindi provvede a dare disponibilità per fissare la data dell'atto ed in particolare l'apposizione delle firme delle parti e del Notaio, individuano l'esatto momento in cui avviene il passaggio di diritti e doveri sul bene oggetto della Compravendita.

Le firme delle parti sugli Atti Notarili, vengono apposte al termine di un rito bene preciso che parte con l'identificazione delle parti, il Notaio controlla i documenti di identità, con verifica dei nominativi, luogo e data di nascita, codice fiscale e se all'Atto intervengono ditte, gli estremi della ditta e la regolare iscrizione presso la Camera di Commercio; quindi si passa alla lettura dell'Atto di compravendita, da dove si inizia con le generalità e sede del Notaio che provvede alla stipula, quindi dei soggetti che vendono e dei soggetti che acquistano.

Stabilita l'identità e la funzione dei soggetti che stanno operando nell'Atto, si passa al così detto Patto, che nel caso in questione di un Atto di Compravendita viene racchiuso nella famosa frase "vende e trasferisce" seguito da eventuali specifiche ad esempio la porzione o l'intera quota. Quindi la successiva descrizione dell'immobile, riferimenti catastali, titoli edilizi, ubicazione e confinanti.

Una parte molto importante dell'Atto Notarile di Compravendita, viene individuata dal Notaio nella descrizione della disciplina legale del prezzo di vendita, normative ed eventuali agevolazioni alle quali fare riferimento ai fini della tassazione. L'agevolazione più utilizzata è quella riferita all'acquisto della prima casa. In riferimento invece al valore della transazione immobiliare che si dichiara nell'atto, della quale dipende tutto il costo dell'Atto, competenze del Notaio comprese, per le sole abitazioni acquistati da privati o da imprese di costruzioni che hanno completato l'immobile da almeno cinque anni, per evitare quello che avveniva in passato, ovvero che si dichiarasse un valore inferiore alla realtà, per pagare meno tasse, è possibile applicare il così detto Prezzo-Valore che serve a scongiurare un eventuale Accertamento Valore da parte dell'Agenzia delle Entrate, dichiarando realmente il valore di acquisto dell'immobile ma richiedendo la tassazione sul valore catastale.

Per tutti gli altri casi, compravendita di terreni o fabbricati non abitativi, bisogna dichiarare il valore reale della vendita dimostrando la tracciabilità, ossia i titoli con i quali è avvenuto il pagamento.

Seguono la descrizione dei diritti e dei doveri delle parti, la mancanza di difetti dell'immobile, il trasferimento dell'indubbia piena proprietà, disponibilità e assenza di rischi.

Elenchiamo i documenti che occorrono per la stipula di un Atto di Compravendita con relativo link per quelli che potrete ottenere on line attraverso questo sito:

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